Протокол токенизации недвижимости

Недвижимость является крупнейшим классом активов в мире. В то же время это также одна из самых неликвидных инвестиций, которые вы можете сделать. Как правило, инвестиции в недвижимость труднодоступны, отнимают много времени и средств. Более того, недвижимость как класс активов трудно правильно оценить, что делает инвестиции преимущественно региональными, поскольку надежных данных мало.

Фактически, когда мы рассматриваем коммерческую недвижимость, исследование JLL показывает, что примерно 80% всех прямых инвестиций осуществляются всего в 60 городах по всему миру, а это означает, что тысячи городских районов недостаточно обслуживаются, получая только 20% капитала. Это неравенство в доступе к средствам для городского развития усугубляет разрыв в неравенстве и способность сообществ процветать.

С принятием залога, обеспеченного недвижимостью, Maker не только обеспечит устойчивый рост своего протокола, но и откроет огромные возможности для работы на этих недостаточно обслуживаемых рынках, предоставляя реальное финансовое решение для реальных мировых проблем.

С публично объявленным намерением подключить RWA (Real World Assets) сообщество Maker столкнется с многочисленными запросами на добавление обеспечения со стороны эмитентов токенизированных ценных бумаг. С точки зрения этого, множество токенов, структурированных по-разному, будут рассмотрены и оценены группами риска и сообществом Maker.

Как мы видели из некоторых недавних сообщений на этом форуме, эти токенизированные ценные бумаги чаще всего имеют сложную структуру с различными юридическими лицами, обладающими определенными правами на базовые активы. Индивидуальная комплексная проверка каждой структуры окажется утомительной и, следовательно, замедлит обычный процесс регистрации для других криптоактивов.

Поэтому важно, чтобы сообщество Maker сначала согласовало протоколы токенизации, которые будут приняты в качестве стандарта и помогут ускорить ввод залога для принимающих их RWA. Также важно отметить, что может оказаться невозможным найти протокол «одно решение для всех RWA» и что разные модели токенизации могут соответствовать разным требованиям.

Хотя токенизацию долга проще внедрить, а также легко понять, банки уже очень хорошо используют это направление.
Пока:

• проект имеет определенное качество,
• заемщик имеет хороший баланс и может предоставить 20-30% необходимого капитала для осуществления инвестиций в недвижимость,

банки дадут зеленый свет кредиту.

Таким образом, токенизация долга будет в основном привлекать проекты, которые не могут обеспечить финансирование традиционными и хорошо зарекомендовавшими себя путями — короче говоря, проекты, которые Maker не должен использовать в качестве залога.

На другой стороне стека капитала у нас есть капитал.

Токенизация капитала ожидалась с появлением STO, однако она так и не стала популярной.

Основной проблемой токенизации капитала является возможность его передачи.

В то время как токены могут мгновенно размещаться в блокчейне, фактическая передача прав собственности на частные компании или недвижимость — это гораздо более сложный процесс, в котором участвуют нотариусы и банковские учреждения.

Таким образом, мы приходим к выводу, что до тех пор, пока эти основные игроки не станут неотъемлемой частью Ethereum, фактическая возможность передачи акций будет оставаться ограниченной и предоставлять инвесторам больше неопределенности, чем традиционные способы инвестирования.

Как упоминалось выше, токенизация долга или собственного капитала в стеке капитала сопряжена с проблемами — долг уже традиционно обслуживается очень хорошо, в то время как токены капитала не имеют реальных расчетов в сети в большинстве юрисдикций по всему миру.

Есть ли что-нибудь еще?
Решение, которое предложило бы и владельцам активов, и инвесторам что-то новое?

В контексте недвижимости довольно легко оценить доход, который может принести конкретная недвижимость.

Наиболее распространенными потоками доходов от недвижимости являются:

• денежные потоки по договорам аренды и
• перепродажа имущества третьему лицу.

В контексте коммерческой недвижимости доходы, которые приносит недвижимость, также сильно влияют на оценку собственности, поскольку инвесторы ищут преимущественно целевой доход.

Инвестирование на основе доходов никоим образом не является новой концепцией и в основном используется для финансирования компаний за счет роялти.

Роялти — это определенная доля доходов эмитента роялти. Роялти использовались сотни лет, когда одна сторона хотела разделить доходы с другой стороной, которая делала что-то полезное для плательщика роялти или эмитента. Роялти традиционно использовались в торговле, где определение прибыли было либо трудно определить, либо не было выбрано для раскрытия.

Проще говоря, эмитент сообщает инвесторам, что каждый месяц они будут получать X% от доходов эмитента до тех пор, пока они не получат Y-кратный возврат своих денег, и эмитент ожидает, что это произойдет в течение Z лет.

Преимущества перед покупкой акций или кредитованием денег компании?
Доходность эмитента не беспокоит инвестора и не влияет на него до тех пор, пока эмитент выполняет обязательства по уплате роялти.
Владелец роялти также получает выгоду, когда доходы эмитента увеличиваются, но, с другой стороны, существует также риск снижения доходов.

Но не верьте нам на слово — инвестиционный банкир, финансист, консультант по вопросам управления, автор, лектор и изобретатель индекса Липпера, доктор Артур Липпер, является главным сторонником инвестирования, основанного на доходах.
Не стесняйтесь использовать Google.

Доходы указаны в верхней строке баланса, и их легче понять и спрогнозировать, чем прибыль, которую мы находим в нижней строке баланса.

Охватить один набор факторов, влияющих на доходы, проще, чем охватить многомерные факторы, влияющие на прибыль, поэтому риск и вознаграждение от инвестирования доходов могут быть количественно определены более простым способом.

Это принцип финансирования роялти, который обеспечивает большую степень уверенности для инвестора; доходы в виде текущих доходов начинают поступать немедленно, и они растут по мере роста доходов.

Естественный скептицизм инвестора снижается, потому что у него есть более точная информация, хотя от нее никогда нельзя избавиться (да и не следует).

Компания по-прежнему должна достоверно обосновывать свои прогнозы доходов и обеспечивать отказоустойчивый механизм для отчетности, секвестра и выплаты процентов от доходов инвесторам.

Но теперь инвестор находится на более твердой почве для количественной оценки своего риска и своего вознаграждения. Таким образом, привлечение капитала может стать проще, и решение дать зеленый свет инвестициям становится более простым. Все получают выгоду.

Недвижимость — это особый класс активов, который предлагает инвестору как стабильный денежный поток, так и рост стоимости с течением времени.

Несмотря на волатильность для традиционных рынков, по сравнению с рынком криптовалют он выглядит как безопасная и стабильная инвестиция, стоимость которой со временем растет.

Кроме того, доходы от договоров аренды обеспечивают стабильный приток капитала к инвестору — с точки зрения криптовалюты это очень похоже на вознаграждение, которое вы получаете при размещении ставок, но без риска владения нестабильным активом.

Путем токенизации доходов от активов в сфере недвижимости инвесторы сосредотачиваются на росте и эффективности доходов. Остальная часть баланса менее актуальна для прямого интереса инвестора, и раскрытие ее тайн в меньшей степени является препятствием для принятия обоснованного инвестиционного решения.

Видение Blocksquare состоит в том, чтобы обеспечить работу сотен платформ по всему миру, предоставляя инвесторам доступ к возможностям в сфере недвижимости в их регионе. С нашим протоколом токенизации недвижимости предприниматели могут начать оцифровывать активы недвижимости с минимальными затратами, а наша платформа white label предлагает самый быстрый способ запуска онлайн-рынка.

DAI уже лежит в основе платформы, и добавление возможности использования токенов собственности в качестве залога в Maker создаст большую ценность для всех участников —

• эмитентов,
• операторов платформы
• конечных пользователей.

Продукты Blocksquare включают, но не ограничиваются следующим:

Протокол токенизации недвижимости Blocksquare предоставляет нашему Клиенту стандартизированный метод оцифровки стоимости отдельного объекта недвижимости, частично или полностью.
Платформа Blocksquare предоставляет Клиенту решение для создания, перечисления, выпуска, продажи, распространения, управления, отслеживания и торговли свойствами, токенизированными через Протокол.

Платформа состоит из двух веб-приложений:

• Панель инструментов инвестора (для конечных пользователей)
• Панель администратора (для администраторов платформы)

Протокол представляет собой процесс создания смарт-контракта «PropToken» — стандартного смарт-контракта Ethereum ERC-20 с установленным максимальным выпуском 100 000 цифровых токенов, дополненным уникальной информацией, идентифицирующей конкретную недвижимость, и дополнительно ограничивающими правила транзакций в соответствии с требования эмитента (какие пользователи могут совершать транзакции с токенами, определяются в отдельном смарт-контракте «DataHolder»).

Чтобы связать недвижимое имущество и его доходы со смарт-контрактом PropToken, генерируется публичное корпоративное решение, которое затем подписывается законным представителем (например, генеральным директором, директором), уполномоченным акционерами юридического лица-эмитента, которое в термины также имеет право собственности на имущество. Подписанное решение обнародуется через IPFS — распределенную файловую систему, которая гарантирует, что юридический документ имеет фиксированный онлайн-адрес, а сам файл невозможно подделать после того, как он был загружен и становится общедоступным. Расположение файла определяется как уникальный хеш IPFS и записывается в смарт-контракте PropToken, а корпоративное разрешение содержит информацию об адресе контракта «PropToken».

«PropToken» теперь указывает на корпоративную резолюцию и наоборот,

Следовательно, инвесторы, владеющие токенами, могут использовать это корпоративное решение для подачи апелляции в суд, если эмитент прекратит их выплаты. Поскольку платежи осуществляются через смарт-контракт, они записываются в блокчейне ethereum и должны использоваться в качестве доказательства в случае возникновения судебного спора.

Владелец недвижимости инвестировал в офисное здание стоимостью 10 000 000 долларов США.

Доля в капитале составляет 2 000 000 долларов США, партнер REIT (инвестиционный фонд недвижимости) также инвестировал 2 000 000 долларов США, а банковский кредит предназначен для финансирования оставшихся 6 000 000 долларов США в течение 10 лет.

Прогнозируется, что все комбинированные договоры аренды будут приносить 2 000 000 долларов США в год, если они будут полностью заняты, и эмитент готов отказаться от 60% этих прогнозируемых доходов, поскольку они предполагают, что 40% необходимо зарезервировать для прямых и косвенных расходов.

Владелец недвижимости и партнер REIT решают токенизировать 20% собственности, чтобы уменьшить свою подверженность риску и использовать средства для новых инвестиций.

Используется ранее описанный протокол токенизации, то есть 20 000 токенов чеканятся из контракта PropToken (из максимально возможного количества 100 000 токенов).

Если доходы окажутся в соответствии с прогнозом, держатели токенов получат 2 000 000 долларов США ✕ 60% ✕ 20 000 токенов / 100 000 токенов = 240 000 долларов США, конвертированные в DAI и распределяемые среди держателей токенов каждый месяц. Проще говоря, если вы держите 1000 токенов на своем кошельке, вы получаете 1% от оговоренных роялти.

Цена продажи токенов собственности определяется эмитентом. Хотя это не изменит сумму роялти, которую получат держатели токенов, это повлияет на прибыльность для инвесторов.

«FactoryContract» — это основной смарт-контракт для создания «PropTokenContract» — обратно совместимого стандарта токенов ERC-20, разработанного Blocksquare, предназначенного для токенизации конкретной недвижимости и доходов, которые она генерирует.

Протокол имеет стандартизированный символ токена BSPT-XXX-###, где BSPT означает токен свойства BlockSquare, XXX — определенный уникальный буквенно-цифровой символ, а ### — автоматически увеличивающееся число.

Каждый контракт PropToken регистрируется в «PropertyRegistry» — смарт-контракте, где общедоступны «идентификационные данные» всех объектов недвижимости.

«Максимальное количество» токенов, которое может быть выпущено, составляет 100 000, где 100 000 токенов представляют собой заранее определенный процент роялти от любых чистых доходов, включая доходы, полученные от продажи собственности третьей стороне. Процент Роялти хранится и запечатывается в контракте PropToken.

«Корпоративное разрешение» — это юридически обязывающий документ, загружаемый и хранящийся в IPFS, который работает в сочетании со смарт-контрактом PropToken и создает финансовые обязательства эмитента перед любыми и всеми держателями токена собственности.

В соответствии с правилами AML для хранения токенов собственности пользователь должен сначала пройти процедуру KYC с использованием платформы Blocksquare.

Это одноразовый процесс. В отличие от ERC-20, где возможность передачи не ограничена, «функция передачи» контракта PropToken использует информацию о кошельке, хранящуюся в «WhitelistingContract», ограничивая возможность передачи токена в соответствии с предопределенными требованиями эмитента.

Например, можно ограничить владение токенами кошельками, владельцами которых являются только жители США, или исключить резидентов определенных стран, или даже определить пользовательские параметры для приемлемости — чем больше ограничений, тем меньше потенциал ликвидности будет у токенизированного имущества.

Каждый контракт PropToken также имеет параметр «Стек капитала», который необходимо определить при выпуске.

Помимо процента токенизации, капитал складывается для
1. Старшего капитала,
2. Привилегированного капитала,
3. Мезонина,
4. Младшего долга,
5. Старшего долга, который необходимо определить.

Эта информация повышает прозрачность для инвесторов в токены и позволяет таким протоколам, как Maker, создавать на основе этой информации собственную модель оценки и оценки рисков. Важно отметить, что стек капитала может обновляться эмитентами с течением времени, например, доля долга должна со временем уменьшаться в пользу доли капитала.

Каждый PropToken также может хранить информацию о своей оценке, разделенную на две категории:
1. Оценка собственности
и
2. Оценка токена.

Оба значения могут быть обновлены через оракулы. Blocksquare разработала модель оценки токенов, которая прослушивает транзакции, которые происходят через протоколы DEX, такие как 0x или Uniswap, и учитывает объем, цену, оценку собственности и оборотное предложение.

Оценка имущества традиционно производится квалифицированными оценщиками, например, RICS ( rics.org ) является наиболее признанной международной организацией оценщиков.

С другой стороны, большие данные и ИИ открыли мир «мгновенной оценки» на основе доступных рыночных данных.

Кроме того, такие компании, как RCAnalytics ( rcanalytics.com ), предлагают доступ к точным данным об оценке имущества, сотрудничая с крупными корпорациями и инвесторами.

Таким образом, оценка имущества хорошо известна, и на нее можно положиться, хотя многие профессионалы и члены RICS также скажут вам, что бывают случаи, когда оценки, сделанные разными оценщиками с одинаковыми инструментами и квалификацией, могут отличаться на 10-20%.

При этом банковские учреждения обычно обновляют оценку своих портфелей (имущества, которое они взяли в качестве залога для выпуска долговых обязательств) ежегодно, в зависимости, конечно, от региональных стандартов.

С другой стороны, оценка токенизированной собственности гораздо более динамична и не может полагаться исключительно на основе довольно статичной традиционной модели оценки.

По этой причине Blocksquare разработала модель оценки недвижимости, основанную на доле токенизированной части в стеке капитала собственности.

Например, если было выпущено 10 000 токенов, активность на вторичном рынке будет иметь меньшее влияние на оценку, чем для недвижимости, где было выпущено 70 000 токенов.

Определение безопасной модели для правильной оценки токенизированных RWA важно для снижения рисков, связанных с возможностями манипулирования ценами на вторичных рынках, которые могут вызвать события ликвидации.

Поскольку Maker работает с оракулами, передающими протоколу информацию о цене токенов, он также полагается на несколько источников данных для установления точных цен.

С RWA полагаться исключительно на цену токенов может оказаться сложно, поскольку количество источников данных очень ограничено и, возможно, даже недостаточно для установления надежной точки ценообразования.

Поэтому это может быть опасно, поскольку ценой токена RWA можно легко манипулировать.

Протокол Blocksquare смягчает ранее упомянутую проблему. Недвижимость хранит свою реальную оценку в самом смарт-контракте PropToken.

Оракулы Maker могут использовать довольно статичную «оценку собственности» в качестве ориентира для предотвращения манипулируемой ликвидации, когда цены на токены становятся неустойчивыми на вторичных рынках.

Обеспечение токенов RWA по сути не сильно отличается от крипто обеспечения. В то время как последний имеет гораздо более сложную модель оценки, где сетевые эффекты и скорость обращения токенов сильно влияют на его стоимость, RWA обычно оцениваются на основе более традиционных финансовых моделей.

Любой токен ERC-20, который уже принимается в качестве залога на Maker, может потерять свою ценность — например, на рынке может появиться лучшее решение, и токен проекта может перестать служить своей цели, значительно упав в цене. Этот процесс попутно вызовет события ликвидации, но, с другой стороны, хранители не будут заинтересованы в торгах за эти токены, поскольку они будут знать, что у проекта нет будущего.

В контексте RWA, такого как недвижимость, активы, поддерживающие токен, гораздо более осязаемы и, как ожидается, сохранят ценность даже в случае ликвидации вне сети. Однако их стек капитала может оказаться более сложным, поскольку в нем участвуют традиционные институты, такие как банки, которые имеют приоритет в возмещении своих инвестиций.

Таким образом, необходимо различать события ликвидации вне сети и вне сети.

Ликвидация в цепочке аналогична как для криптовалюты, так и для обеспечения RWA. Держатель заблокировал токен, чтобы получить кредит — токены RWA могут быть ликвидированы, но это не означает, что само обеспечение не работает, поэтому хранители с удовольствием будут участвовать в аукционах, чтобы делать ставки на токены и получать прибыль от спредов.

С другой стороны, ликвидация вне сети отличается. В то время как провал криптопроекта является постоянным, токен, обеспеченный недвижимостью, все еще может предложить держателю токена процесс вне сети через юридический спор, который позволит им возместить, по крайней мере, номинальную стоимость базового актива, по крайней мере, частично.

Например, коммерческие банки обычно продают портфели NLP (неработающих кредитов) инвесторам со скидкой 70-90%. Это правильно. Вы можете пойти в банк, чтобы купить портфель активов недвижимости за часть их оценки.

Почему?
Потому что вернуть свои вложения в эти объекты — непростая задача.

Мы считаем, что ликвидация RWA вне сети не должна быть в центре внимания Maker.

Maker — это децентрализованная организация, не имеющая юридического лица, признанного в реальной мировой экономике, и поэтому она не может принимать участие в юридических процедурах ликвидации вне сети.

С другой стороны, некоторые хранители могут действовать как юридические лица и, таким образом, иметь возможность участвовать в судебных разбирательствах в отношении RWA.

Точно так же, как коммерческие банки продают свои NLP внешним инвесторам, чтобы «разобраться с ними», Maker должен продавать NPT (недействующие токены) с аукциона тем, кто может получить от них прибыль.

Если у вас нет кошелька MetaMask его можно взять тут